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更新:2018-12-10 15:10:51       来源: 达州晚报 

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编辑:庞岚月

花钱买东西,都想买个安心、省心,尤其是买房,动辄几十万上百万的房款,谁都不想出现任何纰漏。然而,在买房的过程中难免会遇到一些潜在的风险。下面,我们将通过两起案例以案说法,为读者讲解一些预防购房风险的知识。

房屋认购协议的法律效力

通川区P镇外出务工青年姜某选中了达城西外一个楼盘,并与开发商签订了《认购协议》。然而,当姜某回家与亲朋好友谈起此事时,却遭到许多人反对。有人说该楼盘不能按时交房,有人说同样的价格可以选到更好的地段……在一片反对声中,姜某萌生了退房之意。随后,他再次前往售楼部,提出了退房的要求。工作人员却一口回绝,并声称按照合同约定,姜某购房反悔属于违约行为,所交定金分文不退,姜某当场就傻眼了。

那么,购房者如果签订《认购协议书》后又不想购房了应当如何处理呢?

律师分析:《房屋认购协议书》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,主要特征是买卖双方约定为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终签约。

如果签订《认购协议书》后又不想购房,所缴纳的认购款项能否退回要视情况而定。第一种情况:《认购协议》无效。按照相关法律规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人签订的商品房预售合同,应当被认定为无效。如果在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以被认定为有效。所以,如果开发商不能按照约定的时间期限取得商品房预售许可证明,双方签订的《认购协议》则无效。这种情况下,出卖人收取购房人的认购款项依法应当予以退还。第二种情况:《认购协议》有效。如果双方在《认购协议》之外的购房条款上不能达成一致意见,视为双方条件不成就,在这种不可归责为任何一方的情况下,购房者可以要求退回认购协议所缴纳的款项。如果一方对《认购协议》中载明的条款不认可,那么将由违约方承担相应的违约责任。所以,这种情况下,如果购房人对《认购协议》上的条款进行反悔,购房人则不能退回所交的订(定)金。

房屋产权过户登记的重要性

小刘从老王处购买了一套二手房,支付了全款并已正式入住。然而,由于老王一直在外地做生意,导致该房屋的过户登记手续迟迟未能办理。一年后,法院的一纸查封令突然张贴在门口,让小刘一下子就慌了神。原来,老王因为其他债务纠纷,被债权人起诉到法院,并被债权人申请了财产保全,法院随即查封了仍登记在老王名下的该住房。

那么,像小刘遇到的这种情况该如何处理呢?

律师分析:在我国,以不动产物权变更登记为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果;未经登记,房屋的所有权不发生变动。所以,在不办理过户登记的情况下,很大可能会出现卖方二次出售房屋及本案这种被查封的问题,从而产生纠纷。

本案中,买卖双方虽已签订《房屋买卖合同》,买方也交纳了相关款项并实际占有使用房屋,但双方未办理房屋的过户手续,从法律上讲,涉案房屋所有权并未发生变动。

然而,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知,满足查封时房屋价款已经付清、房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错三个条件时,购房人可向执行法院提出异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。所以,本案中的小刘可以向查封的法院提出查封异议申请,要求解除该查封。

 □施法闻

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